Comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana implica asumir una serie de gastos e impuestos que varían en función del tipo de vivienda, si se trata de obra nueva o de segunda mano, del perfil del comprador e incluso del municipio en el que se encuentre el inmueble. Conocer en detalle todos estos costes es fundamental para evitar sorpresas desagradables y hacer una planificación financiera realista.
IMPUESTOS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA
En el caso de la vivienda usada o de segunda mano, el principal tributo que se debe abonar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad Valenciana, el tipo general de este impuesto es del 10 % sobre el valor de compraventa o el valor de referencia catastral, aplicándose el más alto de los dos.
No obstante, existen tipos reducidos para ciertos perfiles de comprador. Las personas menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual y cuyo valor no supere los 180.000 euros pueden acogerse a una reducción del tipo impositivo, pagando solo un 6 %. Este mismo beneficio fiscal también se extiende a personas con discapacidad igual o superior al 65 %, así como a familias numerosas, monoparentales o que tengan a su cargo personas con discapacidad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
En cualquier caso, es imprescindible presentar la documentación que acredite la condición especial y realizar el trámite correctamente para poder beneficiarse de la reducción. De no hacerlo, se aplicará automáticamente el tipo general del 10 %.
IMPUESTOS EN LA COMPRA DE VIVIENDA NUEVA
Cuando se trata de vivienda de obra nueva, en lugar del ITP, el comprador debe pagar el IVA. En este contexto, el tipo de IVA aplicable a la compra de una vivienda nueva es del 10 %. A esto hay que sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad Valenciana asciende al 1,5 % del precio de compraventa escriturado.
En algunos casos excepcionales, como viviendas protegidas o adquisiciones por parte de colectivos con necesidades especiales, el AJD puede verse reducido hasta el 0,1 %, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la normativa autonómica.
OTROS GASTOS QUE ASUME EL COMPRADOR
Al margen de los impuestos, existen otros gastos asociados a la compraventa que debe asumir el comprador. Algunos de ellos son obligatorios y están regulados por ley, mientras que otros dependen de las circunstancias particulares de la operación.
Gastos notariales
La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario. Los honorarios notariales están regulados por el Estado y varían en función del precio del inmueble. Para una vivienda de entre 150.000 y 250.000 euros, estos honorarios suelen situarse entre los 600 y los 1.000 euros. Por lo general, estos gastos son asumidos por el comprador, salvo pacto en contrario entre las partes.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este paso garantiza la seguridad jurídica de la operación y protege al comprador frente a posibles cargas ocultas. El coste de este trámite suele estar entre los 400 y los 700 euros, también dependiendo del valor del inmueble.
Gastos de gestoría
En operaciones donde interviene una entidad financiera para la concesión de una hipoteca, es habitual que el banco imponga una gestoría para tramitar la documentación. Aunque la Ley Hipotecaria vigente desde 2019 obliga a las entidades a asumir la mayoría de estos costes, en algunos casos el comprador puede tener que pagar parte de los honorarios si desea utilizar una gestoría externa. El coste medio ronda los 300 a 600 euros.
Tasación de la vivienda
Para obtener una hipoteca, el banco exige una tasación independiente de la vivienda. Este documento determina el valor objetivo del inmueble y condiciona el importe máximo que la entidad está dispuesta a prestar. La tasación suele costar entre 250 y 450 euros y corre siempre a cargo del comprador.
DIFERENCIAS SEGÚN EL TIPO DE VIVIENDA
El coste final de la operación también se ve afectado por el tipo de vivienda que se adquiera. Las viviendas de segunda mano tributan por ITP, mientras que las nuevas lo hacen por IVA y AJD. Las viviendas protegidas, como las de VPO, pueden contar con beneficios fiscales adicionales. Por otro lado, la adquisición de una segunda residencia o una vivienda para inversión no cuenta con ninguna bonificación, por lo que se aplica el tipo general en todos los impuestos.
En el caso de compradores no residentes en España, los impuestos son los mismos, pero deben tener un NIE y estar al corriente de sus obligaciones fiscales en el país. Además, podrían estar sujetos a una retención en caso de venta futura del inmueble.
CÁLCULO ESTIMADO DE GASTOS EN UNA COMPRA TÍPICA
Para entender mejor el impacto económico, veamos un ejemplo práctico. Supongamos que un comprador menor de 35 años adquiere su primera vivienda habitual en Elche por 180.000 euros.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6 %): 10.800 €
- Notaría: 750 €
- Registro de la Propiedad: 550 €
- Gestoría: 400 €
- Tasación: 350 €
El total estimado de los gastos adicionales sería de 12.850 euros. En este caso, la condición de menor de 35 años ha permitido un ahorro importante, ya que con el tipo general del 10 %, el ITP habría sido de 18.000 euros.
Para los compradores que no cumplen estos requisitos, la regla general es prever entre un 10 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra. Este margen cubre impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación y otros trámites administrativos.
HIPOTECA Y REPARTO DE GASTOS
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, las condiciones han cambiado para los compradores que financian la compra mediante hipoteca. El banco está obligado a asumir:
- Gastos de notaría relacionados con la hipoteca
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Costes de la gestoría asociada al préstamo
El comprador solo debe hacerse cargo del coste de la tasación y, en algunos casos, del seguro de hogar si es obligatorio.
Este cambio legal ha reducido significativamente la carga inicial que supone acceder a una hipoteca, aunque sigue siendo recomendable hacer una planificación previa detallada.
BONIFICACIONES PARA MENORES DE 35 AÑOS Y OTROS PERFILES
Además de la edad, hay otros factores que pueden influir en los impuestos y gastos a pagar:
- Personas con discapacidad igual o superior al 65 %
- Familias numerosas
- Familias monoparentales
- Compradores de vivienda protegida (VPO)
Pero una de las bonificaciones más significativas es para los menores de 35 años que adquieran su primera vivienda habitual. En este caso, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puede reducirse del 10 % general al 6 %, siempre que el valor de la vivienda no supere los 180.000 euros. Esta rebaja representa un ahorro considerable y es uno de los principales incentivos fiscales para jóvenes compradores en la Comunidad Valenciana.
Estos perfiles pueden beneficiarse de tipos impositivos reducidos, pero deben cumplir condiciones específicas y presentar la documentación correspondiente en tiempo y forma.
El hecho de que una vivienda se destine a residencia habitual también puede influir en la tributación, especialmente en lo relativo al ITP y al AJD.
Además de la edad, hay otros factores que pueden influir en los impuestos y gastos a pagar:
- Personas con discapacidad igual o superior al 65 %
- Familias numerosas
- Familias monoparentales
- Compradores de vivienda protegida (VPO)
Estos perfiles pueden beneficiarse de tipos impositivos reducidos, pero deben cumplir condiciones específicas y presentar la documentación correspondiente en tiempo y forma.
El hecho de que una vivienda se destine a residencia habitual también puede influir en la tributación, especialmente en lo relativo al ITP y al AJD.
VIVIR EN ELCHE, BONALBA O ALENDA: DIFERENCIAS URBANAS Y FISCALES
El lugar donde se encuentre el inmueble también puede tener un impacto indirecto en los costes. En municipios como Elche, con mayor densidad urbana y más transacciones registradas, es habitual que el valor de referencia catastral sea más elevado, lo que puede influir en el cálculo del ITP.
En zonas como Bonalba o Alenda Golf, que forman parte de urbanizaciones más nuevas y residenciales, los valores suelen ser más homogéneos, y la existencia de servicios comunitarios puede justificar precios de compraventa más altos, pero también mayor previsibilidad fiscal.
La proximidad a campos de golf, colegios internacionales o zonas de baja densidad urbana añade atractivo a estas áreas, lo que puede repercutir en el valor del inmueble, y por tanto, en los impuestos derivados de la operación.
PLANIFICAR BIEN MARCA LA DIFERENCIA
Saber con precisión cuánto cuesta comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana es el primer paso para tomar una decisión informada. No basta con mirar el precio del anuncio: hay que sumar impuestos, trámites y servicios asociados.
Los compradores jóvenes, especialmente los menores de 35 años, tienen la oportunidad de beneficiarse de reducciones importantes en el ITP, lo que puede suponer un ahorro de miles de euros. Del mismo modo, las personas con necesidades especiales o que adquieran vivienda habitual deben informarse bien antes de firmar.
Consultar con un profesional inmobiliario y con un asesor fiscal es la mejor garantía para evitar errores y aprovechar todas las ventajas fiscales disponibles. En un mercado dinámico como el de la Comunidad Valenciana, estar bien informado es sinónimo de comprar mejor.
Acerca de Javier Puebla