Heredar una vivienda puede parecer sencillo, pero la realidad de una vivienda heredada es que despierta una enorme cantidad de dudas legales, fiscales y emocionales. Muchas personas descubren que tras recibir una propiedad, comienzan a surgir preguntas complejas: desde qué impuestos hay que pagar, hasta si es posible vender solo una parte del inmueble, pasando por los gastos de escrituración o qué ocurre si el bien no está registrado. Esta guía, elaborada por Inmourbana, se basa en lo que la gente realmente busca en internet: soluciones claras, información útil y respuestas a situaciones reales. Si te preguntas cómo se hereda una casa, cómo se declara, cuánto cuesta ponerla a tu nombre o qué hacer si está compartida entre varios hermanos, sigue leyendo. Vamos a desglosarlo todo.
Heredar una casa: por dónde empezar cuando recibes una vivienda
Cuando una persona fallece y deja una propiedad, el proceso de herencia no es automático. Lo primero que se debe hacer es aceptar la herencia de forma legal. Este paso implica reunir cierta documentación básica, como el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y, en caso de que exista, el testamento. En su defecto, se inicia un proceso de declaración de herederos ante notario. Solo con la aceptación expresa podrás avanzar al resto de trámites relacionados con la vivienda.
Si has heredado una casa sin escrituras, el proceso se complica. Es necesario regularizar la situación antes de poder inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Esto implica acudir a un notario, acreditar la posesión y tramitar la escritura de herencia. Hay muchas personas que se preguntan si es obligatorio escriturar una casa heredada, y aunque legalmente no siempre es inmediato, sí lo es si se pretende venderla, alquilarla o realizar cualquier operación formal con ella. Además, si la vivienda heredada no está registrada, no podrás acceder a una hipoteca con ella ni cederla legalmente.
También puede surgir la duda de si se puede vender una casa heredada sin registrar. La respuesta técnica es que, en algunos casos, puede firmarse un contrato privado de compraventa, pero carecerá de seguridad jurídica y no será recomendable. La falta de inscripción y escrituras puede hacer que el valor de la vivienda disminuya drásticamente en el mercado.
He heredado una casa sin escrituras: cómo registrar una vivienda heredada y sin papeles
Heredar una vivienda sin escrituras es más común de lo que parece, especialmente en casas antiguas o fincas rústicas. En estos casos, lo primero es regularizar la situación legal de la propiedad para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad y así tener plenos derechos sobre ella.
El proceso para registrar una casa heredada sin papeles comienza con la aceptación de la herencia. Después, hay que acudir a un notario para realizar la escritura de adjudicación de herencia y acreditar la posesión del inmueble. Una vez se haya escriturado, la vivienda podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?
Aunque no es obligatorio escriturar una vivienda heredada de inmediato, sí es un paso necesario si deseas venderla, alquilarla, hipotecarla o realizar cualquier operación legal sobre ella. Además, una casa sin escrituras puede perder valor en el mercado y generar problemas con futuros compradores o herederos.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
Técnicamente, es posible firmar un contrato privado de compraventa, pero esta operación no tiene validez jurídica plena y supone un alto riesgo. Sin escrituras ni inscripción en el Registro, no podrás otorgar la escritura pública de venta ante notario ni garantizar al comprador la seguridad jurídica de la transacción.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada?
El coste de escriturar una casa heredada depende de varios factores: el valor catastral de la vivienda, el número de herederos y los aranceles notariales y registrales. De forma orientativa, puede oscilar entre 600 y 2.000 euros, aunque conviene solicitar un presupuesto en la notaría para conocer la cifra exacta.
¿Se puede dividir una casa heredada?
Si la vivienda es compartida entre varios herederos, es posible dividirla mediante un proceso de extinción de condominio. Esto implica tasar la propiedad, acordar un reparto justo y formalizarlo ante notario. Si no hay acuerdo entre los herederos, puede ser necesario acudir a un juez para resolver la división.
Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda y cuánto se paga a Hacienda
Tras aceptar la herencia, el siguiente paso es cumplir con las obligaciones fiscales. Muchas personas se preguntan “si heredas una casa, qué tengo que pagar a Hacienda”, y la respuesta no siempre es sencilla. Heredar una vivienda implica asumir varios impuestos, entre ellos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). El importe de estos tributos varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, el valor de esta y el grado de parentesco con el fallecido.
Una de las consultas más habituales es cuánto hay que pagar a Hacienda por heredar una casa. No existe una cifra fija: en comunidades como la Comunidad Valenciana hay bonificaciones importantes para hijos, cónyuges o ascendientes, pero aun así es obligatorio presentar los modelos correspondientes y abonar lo que proceda dentro del plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses.
Si decides vender la vivienda heredada, surgirán además nuevas obligaciones fiscales. En ese momento aparece el concepto de ganancia patrimonial, ya que la Agencia Tributaria entiende que, si vendes por un precio superior al valor de adquisición declarado en el Impuesto de Sucesiones, has obtenido un beneficio económico. Esta ganancia tributa en el IRPF y se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el llamado valor de adquisición, que incluye el importe declarado en la herencia más los gastos deducibles como notaría, registro o plusvalía pagada al heredar.
Cómo se calcula el valor de adquisición de una vivienda heredada y su implicación en el IRPF
Uno de los grandes temas que genera confusión es el llamado valor de adquisición de una vivienda heredada. Mucha gente se pregunta cuál es ese valor, cómo se calcula o qué datos acepta la Agencia Tributaria. La referencia inicial es el valor que se haya consignado al liquidar el Impuesto de Sucesiones. A ese valor se le pueden sumar ciertos gastos que también forman parte del proceso de adquisición: notaría, registro, escritura, plusvalía municipal e incluso mejoras realizadas en el inmueble siempre que estén justificadas documentalmente.
Cuando vayas a vender la vivienda, esa será tu base para calcular la ganancia patrimonial. Por ejemplo, si heredas una casa con un valor declarado de 120.000 euros, pagas 1.000 de notaría, 500 de registro y 3.000 de plusvalía, el valor de adquisición total ascendería a 124.500 euros. Si posteriormente la vendes por 160.000 euros, deberías tributar por la diferencia: 35.500 euros de ganancia patrimonial. Esta cifra se incluye en la declaración de la renta como parte de las rentas del ahorro.
Existen casos donde esta ganancia patrimonial puede estar exenta. Hablamos de situaciones como la reinversión en vivienda habitual, ciertas condiciones personales como edad avanzada, discapacidad o dependencia reconocida. Pero para saber si puedes beneficiarte de la exención IRPF por venta de vivienda heredada, es recomendable acudir a un profesional o usar un simulador de impuestos actualizado.
¿Se puede vender una casa heredada? ¿Y si solo tengo una parte?
Sí, una vivienda heredada se puede vender, pero hay que cumplir ciertos requisitos. Lo más importante es que la herencia esté aceptada y que todos los herederos estén de acuerdo si la propiedad es compartida. Deben haberse pagado los impuestos, formalizado la escritura y haberse inscrito la propiedad en el Registro. Solo entonces puede iniciarse el proceso de venta de forma legal y segura.
Entonces, ¿puedo vender mi parte de una casa heredada?
Uno de los casos más comunes que recibimos en la inmobiliaria es el de personas que se preguntan: ¿puedo vender mi parte de una casa heredada? La respuesta es sí. Un heredero puede vender su parte indivisa de una propiedad, aunque es poco habitual, ya que el comprador asumiría el riesgo de compartir la vivienda con otros copropietarios. Por eso, lo más frecuente en estos casos es recurrir a una extinción de condominio, que consiste en que uno de los herederos compre las partes del resto o bien se reparta el valor en metálico tras la venta del inmueble completo.
Este tipo de situaciones, donde hay varios herederos y desacuerdo, suele derivar en tensiones. También hay quien se pregunta si se puede dividir una casa heredada. La respuesta es que sí, pero requiere tasaciones, planos y un proceso notarial que confirme que cada parte queda bien delimitada. Si no hay acuerdo entre las partes, el proceso puede judicializarse.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Vender una vivienda heredada conlleva nuevas obligaciones fiscales que debes conocer para evitar sorpresas con Hacienda. El impuesto principal a tener en cuenta es la ganancia patrimonial en el IRPF, que se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (es decir, el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos deducibles). Esta ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos impositivos progresivos que en 2025 van del 19% al 28%, dependiendo del importe.
Otro tributo clave es la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto lo cobra el ayuntamiento y depende de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió la vivienda, así como del valor catastral del suelo. La normativa actual permite calcularlo según el método objetivo o el método real de ganancia para elegir la opción más favorable al contribuyente.
Por tanto, antes de vender, es importante solicitar una simulación de impuestos para saber cuánto se pagará en total y evitar imprevistos. En muchos casos, compensar gastos deducibles como reformas, notaría o comisiones inmobiliarias puede reducir de forma significativa el importe final a pagar en el IRPF.
Vender casa heredada entre hermanos: lo que debes saber
Cuando varios hermanos heredan una vivienda, la venta no siempre es tan sencilla como parece. Lo primero es aceptar la herencia y regularizar la situación de la propiedad en el Registro. Una vez hecho, todos los herederos deben estar de acuerdo en vender el inmueble. En caso contrario, es posible que uno de los hermanos compre la parte de los demás mediante una extinción de condominio o que la situación termine en un procedimiento judicial para dividir la cosa común.
Vender una casa heredada entre hermanos también implica calcular correctamente los impuestos a pagar, como la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial. Es importante contar con asesoramiento para evitar conflictos y asegurar que la operación se realice de forma legal y segura.
Vivienda heredada con usufructo, sin registrar o con deudas: los casos especiales
En muchas ocasiones, la vivienda heredada viene con situaciones complejas. Una de ellas es que exista un usufructuario. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, uno de los cónyuges fallece y lega el usufructo al viudo o viuda, y la nuda propiedad a los hijos. En estos casos, se puede heredar el usufructo de una vivienda, pero el usufructuario no puede venderla, aunque sí usarla o alquilarla. Esto genera a menudo confusión entre los herederos.
También es frecuente que la vivienda no esté registrada o que carezca de escrituras. Son casas heredadas antiguas, con problemas de catastro o documentación incompleta. La solución pasa por escriturar e inscribir la vivienda, lo que puede suponer un coste adicional. Aquí es donde surgen preguntas como cuánto cuesta escriturar una casa heredada o cómo registrar una vivienda heredada y sin papeles. En función de la situación, los gastos pueden variar desde unos cientos hasta varios miles de euros.
Otro caso cada vez más común es heredar una casa con deudas. Muchas personas no saben que al aceptar una herencia también aceptan las cargas. Si el fallecido tenía embargos, préstamos o impuestos pendientes, esos compromisos se heredan con la propiedad. Por eso, ante la duda, existe la posibilidad de aceptar la herencia a beneficio de inventario o incluso rechazarla.
Finalmente, está la posibilidad de que la casa heredada esté protegida o sea una VPO. Se puede heredar una vivienda de protección oficial, pero con condiciones: limitaciones de uso, requisitos de ingresos o tiempo mínimo antes de venderla. Antes de aceptar este tipo de viviendas conviene informarse bien.
¿Cuáles son los gastos deducibles en la venta de una vivienda heredada?
Cuando se vende una vivienda heredada, hay gastos que pueden deducirse de la ganancia para pagar menos IRPF. Estos gastos deducibles en la venta de una vivienda heredada incluyen la plusvalía municipal pagada en el momento de heredar, los honorarios de notaría, registro, gestoría, las obras de mejora debidamente justificadas y las comisiones inmobiliarias si se ha vendido con agencia.
Por ejemplo, si realizaste una reforma integral valorada en 10.000 euros antes de vender, esa cantidad puede reducir la ganancia patrimonial. Lo mismo sucede con una comisión de agencia del 3% o 4%, muy habitual. Estas cantidades deben quedar reflejadas con factura a tu nombre para que Hacienda las acepte.
Además, muchas personas se preguntan cómo declarar la venta de una vivienda heredada. La respuesta es sencilla: debe hacerse en la declaración anual del IRPF como ganancia o pérdida patrimonial, aportando los datos del valor de adquisición, valor de venta, fecha y los gastos asociados.
Cómo te puede ayudar Inmourbana si has heredado una vivienda
Heredar una vivienda puede suponer un beneficio patrimonial, pero también una gran responsabilidad. Desde Inmourbana te acompañamos en todo el proceso, desde el primer trámite hasta la venta final. Podemos ayudarte a calcular cuánto tendrás que pagar por heredar una casa, a inscribirla si carece de escritura, a valorar su precio de mercado o incluso a gestionar el conflicto si estás en desacuerdo con otros herederos.
Tanto si estás en Elche, como si heredaste una propiedad en zonas como Bonalba Golf o Alenda Golf, te ofrecemos un servicio completo y especializado. Sabemos que detrás de cada casa heredada hay una historia, una familia y muchas decisiones por tomar. Deja que te asesoremos con claridad y profesionalidad.
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Acerca de Javier Puebla